Квартиры
в новостройках
Квартиры
в новостройках
Дома
в новостройках
Коммерция
в новостройках
Квартиры
вторичка
Дома
вторичка
Коммерция
вторичка
Земля
Комнат
Цена от
Район0

Как передать деньги при покупке квартиры

Проведение взаиморасчётов – наиболее ответственный этап процедуры продажи-покупки недвижимости. В настоящее время стороны редко прибегают к прямой передаче наличности, поскольку существует риск кражи, предоставления фальшивых купюр, умышленного уменьшения суммы, неправильных подсчётов и др.

08 06 21
Изображение

Безналичные расчёты сопряжены с меньшими рисками, но они не всегда приемлемы, так как многие предпочитают делать накопления в виде наличных средств. Участники сделки всегда ищут максимально безопасные и удобные варианты для передачи денег при покупке квартиры.

К безопасным относятся способы, предполагающие участие гаранта. Функции посредников, гарантирующих корректное проведение взаиморасчётов, могут выполнять кредитно-финансовые организации, имеющие депозитарий, или нотариусы. В этих случаях взаиморасчёты можно производить как наличным, так и безналичным способом. Гарант обеспечивает соблюдение всех договорённостей, достигнутых между участниками сделки.

Для того чтобы переход права на владение недвижимым имуществом осуществился на законных основаниях, необходимо выполнить ряд действий, требующих времени.

В этот период участники находятся в неопределённом положении и несут риски, связанные с отказом в государственной регистрации, уклонением от выполнения обязательств одной из сторон и другими негативными факторами. Наиболее уязвим в этом отношении покупатель, особенно внёсший оплату до момента регистрации. Следует учитывать, что в конфликтных ситуациях недвижимость вернуть проще, чем выплаченные средства. Участие гаранта существенно снижает уровень рисков, ведь перевод денег производится только после выполнения всех обязательств и регистрации в Росреестре.

Прямой наличный расчёт при покупке квартиры

Расчёт наличными средствами за приобретаемую недвижимость непосредственно между участниками сделки может быть:

  • предварительным: передача денег продавцу осуществляется до подписания договора и заверки его у нотариуса. Этот способ сопряжён с высокими рисками, поэтому преимущественно используется между родственниками или хорошо знакомыми людьми, полностью доверяющими друг другу;
  • по факту смены владельца: выполняется после надлежащего оформления сделки согласно законодательству. Данный способ несёт риски для продавца, поскольку покупатель может произвести оплату не в полном объёме, не в обусловленные сроки или вовсе игнорировать обязательства;
  • смешанным: покупатель передаёт продавцу средства у нотариуса после подписания договора, но до нотариальной заверки и регистрации. Этот способ несёт наименьшие риски, так как представитель нотариата не заверит документы, если не была выполнена оплата, и не подаст их на регистрацию, однако в этом случае возникает необходимость обеспечения безопасности при транспортировке крупных сумм.

До передачи денег должна обязательно быть выполнена проверка подлинности купюр. Проверка денег при продаже квартиры может осуществляться продавцом самостоятельно с помощью специального детектора или работниками банка. После этого купюры обычно помещаются в пакеты и опечатываются, чтобы исключить риск подмены.

Все варианты, когда покупатель передаёт деньги продавцу квартиры напрямую, сопряжены с высокими рисками.

Расчёт наличными при участии гаранта

Существуют безопасные способы передачи денег при купле квартиры. Наиболее востребованным вариантом является передача наличных через банковскую ячейку. Этот способ требует дополнительных расходов, но сводит риски к минимуму. Для его реализации покупатель арендует банковскую ячейку. Наряду с договором аренды индивидуального сейфа оформляется дополнительное соглашение с описанием условий, при выполнении которых продавец сможет забрать размещённые в ячейке деньги. Закладка средств осуществляется после проверки подлинности купюр в присутствии покупателя и продавца, к процедуре может привлекаться представитель банка.

Порядок передачи денег с использованием банковской ячейки при продаже квартиры следующий:

  1. Участники сделки принимают решение о том, в каком банке воспользуются услугами депозитария для передачи денег при продаже квартиры.
  2. Покупатель берёт в аренду индивидуальный сейф в выбранном банке.
  3. Продавец и покупатель посещают банк в преддверии заключения договора купли-продажи (ДКП). Они подписывают соглашение, в котором отражаются условия, необходимые для проведения взаиморасчётов и удовлетворяющие все стороны. Этот документ является приложением к договору об аренде сейфа. Впоследствии продавцу будет обеспечен доступ к ячейке только при полном исполнении обязательств, прописанных в соглашении. Обычно основным условием является регистрация сделки в Росреестре, но могут выдвигаться и дополнительные: например, снятие с регистрации лиц, ранее проживавших на данной жилплощади.
  4. Продавец, покупатель и работник банка посещают депозитарий, где будет проводиться передача денег за квартиру. Производится проверка подлинности купюр и пересчёт денег. Эти операции могут осуществлять работники кредитно-финансовой организации или непосредственно продавец. Банк предоставляет оборудование, необходимое для осуществления таких действий.
  5. Деньги помещаются в арендованный индивидуальный сейф, его закрывает сотрудник банка. Ключ отдаётся покупателю.
  6. Оплачиваются услуги банка.
  7. Заключается ДКП.
  8. Осуществляется регистрация.
  9. После выполнения обязательств, обусловленных в соглашении, покупатель отдаёт ключ от ячейки продавцу и может затребовать расписку в получении денег. Банк вправе обеспечить доступ к ячейке и без участия покупателя, если продавец предъявит документы, подтверждающие соблюдение условий допсоглашения.

Покупателям следует арендовать ячейки на период, достаточный не только для выполнения регистрации, но и для полной реализации продавцом всех оговорённых условий. Этот срок должен быть более длительным, чем срок доступа продавца к ячейке, указанный в допсоглашении. Если продавец не выполняет своих обязательств в обусловленный период, права доступа к ячейке возвращаются к покупателю.

Безналичные расчёты

Аккредитив

К безопасным способам оплаты стоимости приобретаемого жилья относится аккредитив. В этом случае осуществляется движение безналичных средств. Для того чтобы реализовать этот вариант, покупатель заключает с банком договор об открытии аккредитивного счёта. Он пишет заявление, где отражаются срок действия счёта, сумма размещаемых средств и условия, при выполнении которых деньги перечисляются на счёт продавца. В этом же документе обязательно указывается номер счёта, куда необходимо перевести средства после исполнения аккредитива.

Для проведения расчётов при покупке квартиры обычно используется покрытый безотзывный аккредитив. Он предполагает, что на аккредитивном счёте обязательно размещаются средства плательщика, а финансовая организация не имеет права отозвать их до истечения срока действия аккредитива. Для выполнения операции чаще всего используется банк-эмитент, в котором открыт аккредитив. Но по требованию продавца банком-исполнителем может выступать и другая финансовая организация. В этом случае средства переводятся на счёт банка-исполнителя, но способ исполнения аккредитива остаётся неизменным.

Последовательность действий:

  1. Покупатель уведомляет банк о желании открыть аккредитив, на основании его заявления финансовая организация открывает аккредитивный счёт на определённое время.
  2. По распоряжению покупателя средства перечисляются с его текущего счёта на аккредитивный, на котором блокируются.
  3. Покупатель определяется с условиями, при выполнении которых продавец сможет получить средства, размещённые на аккредитиве, и сообщает о них банку.
  4. Банк, в котором открыт аккредитив, сообщает продавцу о размещении на счёте средств и условиях перевода денег.
  5. Продавец и покупатель подписывают ДКП.
  6. Осуществляется регистрация.
  7. Продавец представляет в банк документы, подтверждающие выполнение условий, указанных в аккредитиве.
  8. Финансовая организация производит перевод средств на текущий счёт продавца.

В случаях, если продавец не выполнил свои обязательства и не представил банку документы, подтверждающие исполнение условий аккредитива, средства, размещённые на аккредитивном счёте, возвращаются покупателю.

Этот способ передачи денег продавцу квартиры тоже удобен и безопасен, как и взаиморасчёты с помощью банковской ячейки. Его предпочитают покупатели квартир, хранящие средства на накопительных счетах в банке.

Депозитный счёт нотариуса

Безопасной может быть продажа квартиры, когда деньги передают через нотариуса. В этом случае представитель нотариата выступает гарантом сделки. Лицам, уполномоченным совершать нотариальные действия, с 2015 года предоставлено право оказывать услуги по депозиту денежных средств, если они связаны с проведением взаиморасчётов по сделкам. Для этого используется банковский счёт нотариуса. Средства, выделенные покупателем на оплату приобретаемой недвижимости, размещаются на депозите нотариуса. Они перечисляются продавцу после заключения сделки и исполнения ряда условий, которые прописываются в специальном соглашении о денежных расчётах. Этот документ подписывается одновременно с ДКП. Возможность проведения расчётов через депозит нотариуса закреплена на законодательном уровне – в ст. 327 ГК РФ. Такой способ особо актуален, если ДКП заверяется у нотариуса.

Последовательность действий:

  1. Участники сделки обращаются к нотариусу, который объясняет, как оформить передачу денег за квартиру. После этого они подписывают ДКП, в котором обязательно присутствует пункт о проведении расчётов через депозитный счёт. Условия принятия и перечисления средств могут описываться непосредственно в договоре или дополнительном соглашении, являющемся его неотъемлемой частью.
  2. Покупатель и продавец обязаны также написать заявление с указанием условий, при исполнении которых могут быть произведены расчёты.
  3. Покупатель на основании выданного нотариусом распоряжения размещает средства на депозитном счёте. Он может вносить их наличными или переводить с текущего счёта в банке. Нотариус выдаёт ему документ о получении средств.
  4. Нотариус заверяет ДКП и самостоятельно подаёт документы для регистрации.
  5. Нотариус получает документы в Росреестре. После этого он производит проверку исполнения всех условий договора и соглашения о проведении взаиморасчётов.
  6. Если все условия выполнены корректно, продавец обращается к нотариусу с заявлением о перечислении причитающихся ему средств за продажу квартиры. Тот, в свою очередь, выдаёт распоряжение, на основании которого банк перечисляет средства на счёт продавца.
  7. В адрес покупателя направляется уведомление о перечислении размещённых на депозите средств.

Процесс по передаче денег при покупке квартиры с участием нотариуса в целом схож с вариантами с аккредитивом и размещением средств в банковской ячейке. Нотариус выполняет функции посредника-гаранта, он контролирует исполнение условий и осуществляет перевод средств только при выполнении сторонами всех обязательств. Если продавец не выполняет необходимых условий, средства возвращаются на счёт покупателя. В договоре и заявлении обязательно обозначается срок соблюдения договорённостей.

Расчёты с помощью депозитного счёта нотариуса могут использоваться и при заключении ДКП в простой письменной форме. Но стоимость услуги будет выше в сравнении с вариантом, когда договор заверяет нотариус. Обычно она составляет около 0,5 % от суммы размещаемых на депозите средств.

Способ расчётов через депозит нотариуса наиболее безопасный и имеет ряд преимуществ:

  1. Нотариус контролирует все этапы процесса, включая регистрацию, он знает специфику сделки и не допускает нарушений в исполнении обязательств. Данный способ взаиморасчётов особо актуален при проведении альтернативных сделок.
  2. Депозитный счёт нотариуса обладает повышенной безопасностью, так как защищён от банкротства кредитно-финансовой организации.
  3. Участникам удобно осуществлять сделку: подписание ДКП и расчёты производятся в одном месте, не требуется посещение банка.
  4. Покупатель признаётся выполнившим обязательства с момента внесения средств на депозитный счёт. А при использовании банковского сейфа и аккредитива этот момент наступает после непосредственного получения средств продавцом.
Изображение

Процесс приобретения недвижимости сопряжён с оборотом значительных денежных средств. Благодаря развитой банковской системе взаиморасчёты в виде прямой передачи наличных уходят в прошлое. Лица, продающие и приобретающие квартиры, стремятся минимизировать риски, поэтому всё чаще прибегают к помощи посредников-гарантов, обеспечивающих безопасность сделок.

Написать WhatsApp